Generalidades y Aspectos Legales
Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia
Este formato ha sido elaborado como una guía práctica para la elaboración de contratos de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia. Su contenido toma como referencia principalmente la Ley 820 de 2003, norma que regula el régimen de arrendamiento de vivienda urbana, así como las demás disposiciones colombianas aplicables.
El modelo busca facilitar que arrendadores y arrendatarios dejen por escrito las principales condiciones del acuerdo, estableciendo con claridad los derechos, obligaciones, responsabilidades y condiciones relacionadas con el uso y entrega del inmueble.
¿Qué incluye este modelo?
El formato contempla, entre otros, los siguientes aspectos:
- Identificación del arrendador, arrendatario y, cuando corresponda, codeudor o fiador.
- Identificación y descripción del inmueble.
- Destinación exclusiva del inmueble como vivienda.
- Valor del canon y forma de pago.
- Duración del contrato y condiciones de prórroga.
- Reajuste del canon conforme a los límites establecidos por la ley.
- Distribución del pago de servicios públicos.
- Cuotas de administración y expensas comunes, cuando aplique.
- Derechos y obligaciones del arrendador.
- Derechos y obligaciones del arrendatario.
- Estado e inventario del inmueble.
- Reparaciones, mantenimiento y mejoras.
- Reglas sobre subarriendo y cesión del contrato.
- Condiciones relacionadas con mascotas.
- Prohibiciones y obligaciones especiales.
- Mora e incumplimiento.
- Causales y condiciones de terminación del contrato.
- Preavisos y mecanismos de notificación.
- Condiciones para la entrega del inmueble.
- Codeudor o fiador solidario, cuando corresponda.
- Propiedad horizontal y normas de convivencia.
- Inspección del inmueble.
- Solución de controversias.
- Documentos y anexos que pueden hacer parte del contrato.
- Acta de inventario y estado inicial del inmueble.
Sobre el incremento del canon
El reajuste del canon de arrendamiento no puede hacerse arbitrariamente.
De acuerdo con la Ley 820 de 2003, el canon puede reajustarse cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, hasta el límite establecido por la ley, que corresponde al 100 % del incremento del IPC del año calendario inmediatamente anterior.
El arrendador debe informar al arrendatario el monto del nuevo canon y la fecha a partir de la cual comenzará a aplicarse.
Sobre depósitos y garantías
En los contratos de vivienda urbana, la Ley 820 de 2003 establece restricciones frente a los depósitos o cauciones reales exigidos al arrendatario para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones.
Por esta razón, el modelo no incluye un depósito de dinero a favor del arrendador como garantía general del contrato.
Cuando resulte necesario establecer una garantía, podrán contemplarse mecanismos legalmente válidos, como un codeudor, fiador o póliza de arrendamiento, según corresponda.
Las garantías relacionadas específicamente con el pago de servicios públicos tienen un régimen particular y deben ajustarse a las disposiciones legales aplicables.
Inventario y estado del inmueble
Se recomienda utilizar siempre el Acta de Inventario y Estado del Inmueble incluida como anexo.
Este documento permite dejar constancia del estado en que se entrega la vivienda, incluyendo paredes, pisos, puertas, ventanas, baños, cocina, instalaciones, muebles, electrodomésticos, llaves, controles y demás elementos.
También resulta recomendable acompañar el inventario con fotografías y/o videos fechados, especialmente cuando existan elementos o acabados cuyo estado pueda generar posteriormente una discusión.
Servicios públicos
El contrato debe establecer claramente quién está obligado a pagar cada servicio público y concepto asociado al inmueble.
Por ello, el modelo permite especificar expresamente la responsabilidad sobre:
- Energía eléctrica.
- Acueducto y alcantarillado.
- Gas.
- Aseo.
- Internet.
- Administración.
- Otros servicios o conceptos que correspondan.
Esta distribución debe quedar clara desde el inicio del contrato para evitar conflictos posteriores.
Terminación del contrato
La terminación del contrato de arrendamiento no depende únicamente de lo que las partes escriban en el documento. Existen reglas y procedimientos establecidos por la Ley 820 de 2003.
El modelo contempla las principales situaciones relacionadas con:
- Terminación por mutuo acuerdo.
- Terminación por incumplimiento.
- Terminación por parte del arrendador.
- Terminación por parte del arrendatario.
- Terminación al vencimiento del contrato.
- Preavisos.
- Indemnizaciones cuando legalmente correspondan.
- Entrega y restitución del inmueble.
Cuando la ley exige un preaviso, una indemnización, una caución o una determinada forma de notificación, estas condiciones deben cumplirse.
Propiedad horizontal
Si el inmueble pertenece a una propiedad horizontal, el contrato contempla la obligación de respetar el reglamento de propiedad horizontal y las normas de convivencia aplicables.
Se recomienda entregar al arrendatario la información necesaria sobre las reglas que afecten directamente el uso de la vivienda y sus zonas comunes.
¿Es obligatorio utilizar este formato?
No. Este documento es un modelo de referencia. Las partes pueden utilizar otro formato o celebrar el contrato de acuerdo con las condiciones permitidas por la legislación colombiana.
Sin embargo, dejar las condiciones por escrito resulta altamente recomendable porque permite establecer con mayor claridad los derechos y obligaciones de cada parte y facilita demostrar cuáles fueron los términos acordados.
Recomendaciones antes de firmar
Antes de suscribir el contrato se recomienda:
- Verificar la identidad de todas las partes.
- Confirmar que quien entrega el inmueble tenga facultad para arrendarlo.
- Revisar cuidadosamente el inmueble antes de recibirlo.
- Elaborar y firmar el inventario.
- Tomar fotografías y videos del estado inicial.
- Registrar las lecturas de los medidores.
- Definir claramente quién paga cada servicio y concepto.
- Revisar las normas de propiedad horizontal, si aplican.
- Leer las condiciones de terminación y preaviso.
- Conservar una copia firmada del contrato y sus anexos.
Importante
Este modelo tiene carácter informativo y orientativo y no constituye asesoría jurídica personalizada.
Las circunstancias particulares de cada arrendamiento pueden requerir cláusulas adicionales o modificaciones. En casos que involucren situaciones especiales, garantías, varios arrendatarios, inmuebles sometidos a condiciones particulares, conflictos entre las partes o procedimientos judiciales, se recomienda consultar a un abogado.
La legislación colombiana puede ser modificada, complementada o interpretada por nuevas disposiciones y decisiones judiciales. Por ello, antes de utilizar este documento en un caso concreto, se recomienda verificar la normativa vigente.
Última revisión normativa del modelo: agosto de 2026.